家を売るといくら税金を取られるの?節税の方法はある?

Yugo
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今回は、家(不動産)を売ったときの収入に対していくら税金が取られるのか?そして節税の方法についても紹介していきます^-^ノ

 引っ越しや相続、空き家対策など、ライフスタイルの変化に合わせて家を売るとき、その収入(譲渡所得じょうとしょとく)には税金がかかることをご存知ですか?

 そして💡その税金は、家を所有している期間や、購入時の価格、住替えなどの条件によっても大きく変わってくるのです💡

 今回は、家(不動産)を売却したとき譲渡所得に対して、いくらくらい税金がかかるのか? 引っ越しの準備のために調べたのでまとめて紹介します^-^ノ

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不動産を所有している年数別に軽減税率が受けられる?

 まずは、特例や控除こうじょなど一切無い場合💡

 家(不動産)を売った譲渡所得にかかる税金は、その不動産を所有している期間(購入してからの年数)によって変わることを覚えておきましょう💡

  所得税率
 短期譲渡所得
(所有期間が5年未満

39.63%
(内訳:所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%)
 長期譲渡所得
(所有期間が5年以上

20.315%
(内訳:所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)
10年超所有軽減税率
の特例

(所有期間が10年以上)
6000万円
以下の部分

14.21%
(内訳:所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%)
6000万円
を超えた部分

20.315%
(内訳:所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%
Yugo
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不動産を何年間所有したかで税率が変わるんだね💡

こむぎ
こむぎ

ちなみに💡相続した場合は、前の所有者(被相続人)の期間を足した期間が適用されるんだって💡

例)13年間所有する家を7200万円で売却した場合!

 もし、13年間所有し続けた家(建物と土地)を7200万円で売却した場合は、

  1. 6000万円までは税率14.21%が適用される!
  2. オーバーした1200万円の部分は税率20.315%が適用される!

 ということで、収める税金は1096万3800円になります💡

Yugo
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不動産を売るなら、10年以上所有してから手放したほうが良さそうだね💡

10年超所有軽減税率の特例を使うには、売却した翌年に確定申告をしなきゃだめ!

確定申告に必要なもの一覧!

  1. 売却した不動産を購入した時の「売買契約書類」(買った時)
  2. 売却した不動産の「売買契約書類」(売った時)
  3. 仲介手数料&印紙税、など売買費用の領収証
  4. 売却した不動産の「登記事項証明書」
  5. 住民票写し
  6. 戸籍の附票
Yugo
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確定申告のために、これらの書類を保管しておこう💡

そもそも!譲渡所得は、譲渡価額(売却価格)から「購入時の価格」や「購入時&売却時の手数料」を引いた額♪

~家の「購入」や「売買にかかった費用」を引ける!~
(譲渡所得は、あくまで利益に対してかかるもの!)

 家を売ったら、全額に税金がかかるのかといえば、そうではありません💡

 譲渡所得とは、あくまでも家を売って「得をした分」にかかる税金です💡

例)2500万円で購入した不動産を3000万円で売却したとき♪

 例えば、単純に2500万円で購入した物件を売りに出したところ、3000万円で売却されたとします💡

 この場合、譲渡所得(税金がかかる所得分)は差し引き500万円のところになります💡

もし、家の取得額がわからない場合は?

  • 家の取得額(いくらで購入したのか)の履歴がない場合は、一律で譲渡価額(売却価格)の5%を取得費として計算して良いことになっています。
Yugo
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5%だと、かなり損をしてしまうこともあるね💡

家の取得額がわかる証憑は大切に保管しておこう💡

3,000万円特別控除を使えばもっと安くなる?

今も住み続けている家」や、「空き家になって3年以内」の家を売却する場合、譲渡所得から3000万円まで控除できる「3000万円特別控除」という制度があります💡(上の図では簡略化するため取得額は考慮していません)。

 これを使えば、例えば💡

  1. 5500万円で家を売る!
  2. 5500万円の譲渡所得から3000万円を控除!
  3. 2500万円の部分に対して課税される!

 という制度です💡

Yugo
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この制度の嬉しいところは「10年超所有軽減税率の特例と併用できる」ところ💡

こむぎ
こむぎ

これはすごい!

条件!

  1. 現在住んでいる家を売る。又は住まなくなった場合、その日から3年が経過する年の12月31日迄に売却することが条件!
  2. 取り壊した場合も、その日から3年が経過する年の12月31日迄に売却すること!
  3. 住居用の目的が原則!「別荘」「貸家」などはダメ!
  4. 売り手と買い手が親子、夫婦など内縁関係でないこと。

または?引っ越しの場合には「買換え特例」という制度もある!?

Yugo
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まず最初に💡買換え特例は、

・「3000万円特別控除」

・「10年超所有軽減税率の特例

と併用できないので注意!

 もし、引っ越すために家を売却する!という場合であれば、「買換え特例」を利用する方法もあります💡

 これは、「売却する家」より「新しく購入する家」の方が高い場合、売却がなかったものとして譲渡所得が発生しない!とする制度です💡

買い替え先の方が安い場合は?

  • 売却する家が5000万円、買い替え先が4500万円のように、買い替え先が安い場合は、その差額に対して譲渡所得が発生しますが、買換え特例を利用できます!
買換え特例を受けるための条件とは?

  1. 売り主の居住期間が10年以上」&「売った年の1月1日に、所有期間が10年を超える」もの(相続した場合、被相続人が取得した時からの期間)。
  2. 自分が住んでいる家を売る、又は、以前住んでいた家を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること!
  3. 買い換え先の「建物の床面積が50m2以上」で、買い換え先の「土地の面積が500m2以下」でなければならない!
  4. 家を売ったら、その年の「前年〜翌年までの3年間に新しい家を購入」しなければならない。
  5. 買い換える家が取得の日の25年以内に建築されたものであること。
  6. 売った年、その前年、前々年に、3000万円特別控除や軽減税率特例、譲渡損失控除を受けていないこと!
  7. 売却代金が1億円以下でなければならない!

ただし!後に家を売る場合は、買換え特例を利用する最初の不動産について取得額を決めることになるので注意!

 一見便利な買換え特例ですが、いざ家を売却する場合、売却額から引ける取得額は、売却する家の取得額ではなく、最初に購入した家の取得額になるという点に注意しましょう!

Yugo
Yugo

引っ越しの際は便利だけど、後々家を売るときには差し引きできる取得額が小さく、大きな譲渡所得に税金がかかることになるよ💡

こむぎ
こむぎ

便利だけどめんどくさい制度だね^-^;

家を売るといくら税金を取られるの?節税の方法はある?のまとめ♪

 家を売った得た譲渡所得の税金はとても高いイメージがありますね💡

 でも、10年以上長く住み続けている家を売る場合は、きちんと確定申告をすれば14.21%に抑えられるというのは、今回調べてみて初めて知りました💡

 そして、3000万円特別控除という制度があるので、3000万円以下の家なら売却時にも税金がかからないようです💡

Yugo
Yugo

なるほど〜…何となくわかってきたけど。

うちは前の家から「買換え特例」で購入した家だから、次の家に引っ越すときの手続きが大変そうだな〜(ノω・。) 

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